销售良好棚改助力 多地楼市库存进入“合理区间”

 受益于楼市销售良好，全国多地房地产库存大幅下降，逐渐进入“合理区间”。

  国家统计局数据显示，截至2017年末，全国商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米。其中，住宅待售面积减少670万平方米，办公楼待售面积增加118万平方米，商业营业用房待售面积减少215万平方米。

  对于上述数据，中原地产研究部总监张大伟认为，当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。相比2016年2月份的73931万平方米库存最高点，到2017年底库存去化了1.5亿平方米。三四线城市去库存成为主力，主要以住宅为主。

  “楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。”张大伟称。

  合理区间

  一些地方陆续公布的数据也说明，在有效控制房地产增量的同时，棚改货币化等因素带动下楼市销售良好，一些房地产库存大的地区已经逐渐进入“库存合理区间”。

  吉林省住建厅厅长孙众志近日透露，截至2017年底，全省已批准预售尚未销售的商品住房库存面积比2015年底减少1024.5万平方米, 库存下降28%，占3年化解全省商品住房库存940万平方米任务的109%，实现全省商品住房去库存3年任务2年完成的目标。

  山东省统计局近日发文称，2017年，山东省房地产开发企业商品房销售面积12813.2万平方米，销售总量再创新高。销售形势较好，库存大幅下降。年末房地产开发企业的现房待售面积3257.3万平方米，比上年末下降22.0%，降幅较上年末扩大19.7个百分点，现房库存规模降至2014年以来最低水平。

  “山东全省17市除德州待售面积增长5.4%，其余16个市待售面积均呈下降态势，其中，青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%。”山东省统计局称。

  山西省统计局也对2017年山西房地产开发运行情况进行了分析，截至2017年末，山西全省商品房待售面积1225.7万平方米，比2016年末减少535.3万平方米，2017年是待售面积减少量历史最多的年份。从商品房待售面积消化周期看，以2017年月均销售量为基数（201.3万平方米），截至2017年末，全省商品房库存消化周期为6.1个月，比2016年末减少4.2个月。

  2017年海南去库存也取得明显成效，商品住宅库存去化期下降至约11个月。

  据海南省政府新闻发言人朱华友介绍，去年全省主要经济指标完成年度预期目标，经济运行整体呈现稳中有进、稳中向好、稳中提质的态势。稳步推进“三去一降一补”，经济运行呈现“稳中提质”，去库存取得明显成效，商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月。

  海南商品住宅库存去化期在2016年一度高达45个月，部分市县甚至超过50个月，成为海南房地产业发展的“隐疾”。经过实施“两个暂停”等一系列去化措施，从2016年底开始，海南房地产销售迎来几波行情，商品住宅库存也快速实现了去化。

  甘肃省住建部门的最新数据则显示，到2017年底，甘肃省商品住宅去化周期降至13.1个月，较上一年底缩短了3.8个月，库存总量进入合理区间。

  据甘肃省住房和城乡建设厅厅长杨咏中介绍，甘肃省2017年坚持“去库存”与“防过热”两者并重，在加大棚改货币化安置力度的同时，有效控制新建商品房增量，以逐步消化商品房存量。

  棚改带动

  三四线城市楼市销售良好，一方面是受一二线城市调控影响需求外溢，另外当地的棚改货币化安置也增加了购房需求。

  华创证券宏观研究部门曾发布报告认为，自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始，三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间，甚至部分三线城市已经进入到12个月以内，而在此类城市的供需进入到合理区间、甚至是涨价区间之后，同时又在购房政策又相对优惠的背景下，逐步推动住宅需求的进一步释放。

  传统方式来看，棚户区改造需兴建大量的专用安置房，增加市场建设量。而转为货币化安置后，可通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民或者直接给与货币补偿的方式进行安置，这也意味着可减少一部分新建房源，另一方面也能消化一部分商品房，对于房地产市场去库存有一定帮助。

  时任住建部副部长陆克华2017年5月26日在国新办吹风会上说， 棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。

  从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。

  官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。因存在成本过高问题，我国一二线城市推进棚改货币化的力度较小，而三四线城市成为棚改货币化的主要地区。

  住建部目前尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例，但业界一般认为会超过50%，甚至有乐观估计会超过60%，这将帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。

  对于今后三年棚改货币化工作，华创证券曾预计，政府计划在2018~2020年三年间继续推进1500万套(平均每年500万套)的棚改计划，假设三年平均货币化安置比例为50%~60%，那么对应每年货币化安置套数250~300万套，按照每套85平方米估算，对应每年带动住宅需求2.1亿~2.6亿平方米。

  住建部近日也表示，2018年要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  张大伟认为，去库存与抑过热将是2018年三四线城市的调控主要内容。库存多的去库存，库存少的抑过热。2018年三四线城市房地产政策热点将宽紧结合，宽在人才和自住需求，紧在投资投机。