专家：房地产去库存转型赢得机遇

　　近日，工人在江西省靖安县雷公尖垦殖场虎山安置小区清运建筑垃圾。近年来，江西省实施农垦危房改造工程，帮助农垦人搬进城镇新区。 徐仲庭摄(新华社发)

　　房地产市场的健康发展对经济稳增长有着重要意义，当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，同时地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该多措并举开展工作。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生较大影响，这部分人群总量有2亿多人，把需求释放出来，对房地产行业而言将是一个重要发展机遇—

　　主持人：本报记者 亢 舒

　　嘉宾：

　　刘洪玉 清华大学房地产研究所所长

　　朱中一 中国房地产业协会原副会长

　　柴 强 中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长

　　企稳回升态势明显

　　主持人：在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。应该如何看待当前房地产市场的形势，当前的房地产业发展对宏观经济又产生了怎样的影响？

　　朱中一：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发投资的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。

　　土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发投资下降给地方政府稳增长带来了不小压力。对于库存量大、销售不善的企业，资金回笼面临困难，有些企业甚至面临被兼并重组的境遇。一些全国布点的企业，有些城市的情况略好一点，有些略差一点，综合起来压力不是太大。

　　房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。

　　柴强：分析和判断房地产市场形势，有许多指标，包括成交量、成交额、房价、地价、开发投资、购地数量、新开工面积、库存量、空置率等。其中最重要的先行指标是成交量和成交额。

　　从2014年下半年开始，随着一系列稳定房地产市场的政策措施陆续出台，使房地产市场从2015年一季度以后逐渐回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均创历史新高，全国房地产市场整体企稳回升，稳中向好。这种回暖态势，以一线城市为先导，已开始传递到许多二线城市，下一步会传递到三四线城市。

　　房地产业的发展无疑对宏观经济影响很大。房地产业至少包括两方面：一是房地产开发投资，二是住房消费，这两方面对其他产业有很大的拉动作用，并关系到地方税收和政府收入。从房地产开发投资看，影响到钢材、水泥、建筑设备、建筑业、就业、地方政府土地出让收入等。从住房消费看，影响到装饰装修、家电、家具等。同时，房地产交易还影响到地方税收。

　　刘洪玉：当前我国房地产市场正处在从快速发展向稳定发展转变的调整过程中，也可以说是在从过去的近乎单边上涨的市场，向空间区域分化和各类型供给结构性涨跌互现的方向转变。其中主要的诱因，一是宏观经济进入新常态，二是绝大部分城市的房地产市场供求关系发生了根本性的变化，出现了较大规模的新建商品房库存和存量房屋空置。

　　房地产开发投资对经济的影响，包括创造就业机会、增加职工收入、贡献政府税收等直接效应，带动家具、建材、家电、建筑、家装、钢铁等相关产业发展的间接效应，还包括在直接和间接效应下获取收入或利润的人将其收入用于购买商品和服务的诱导效应。可以看出，如果房地产经济活动放缓，对宏观经济、地方政府、房地产及相关行业企业与职工，都会有负面影响。

　　支持改善性住房需求

　　主持人：“去库存”是2016年中央经济工作会议确定的未来五大任务之一，当前房地产市场究竟应该如何去库存？

　　朱中一：去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该从以下几个方面来开展工作。第一，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。同时，推进已在城镇就业和落户的农业转移人口将农村的宅基地和其他住房流转起来，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　第二，要继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。最近，央行出台了针对非限购城市首套商品房降低首付比例的政策，就是进一步利用金融手段支持自住改善性需求的表现。同时，政府要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。

　　第三，要推进房地产存量去化，管控好土地供应。土地政策应该不同城市分别对待，对于库存高企的城市应该以消化存量为主要方向，减少土地供应；对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品住房价格。

　　第四，推进供给侧改革，改进房地产调控。建立房地产市场库存和交易监测平台，更加注重地方政府调控责任，更加注重分类调控、分城施策，取消过时的限制性措施。还应在摸清底数的基础上，编制好住房发展规划，构建以需求为导向、以住房发展规划为总体指导的购租并举的住房供应模式。

　　第五，大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化专业化发展。

　　第六，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障房实现方式，推进公租房货币化。公租房原则上以盘活存量为主，通过市场筹集房源，政府给予补贴。

　　柴强：进一步加大力度鼓励支持改善性购房需求，如针对改善性需求人群，卖后又买的，应该按房价差额征收营业税、契税。要倡导买后用于出租的投资性购房需求，培育和发展住房租赁市场，扶持住房租赁企业发展，完善住房租赁税收政策，使住房投资有合理的收益率。

　　目前要卖房再买房，购房者必须把原来的住房贷款还清，再购买下一套住房，这在实践中导致购房者不得不依赖高息的“赎楼贷款”或“过桥资金”。这不仅增加了交易费用，还增加了交易时间和交易风险。应该贯彻去年中央经济工作会议提出的“要取消过时的限制性措施”这一要求，进一步清理过时的限制性措施，允许抵押贷款随着房屋的转让而转让，这样能减轻改善型购房者不少负担。

　　刘洪玉：解决房地产去库存问题，一是要尽快把过去房地产市场调控过程中逐渐加码的税收、金融、市场规制等过时的限制性措施取消，比如消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异等，降低交易成本、降低商品房综合成本、提高供给效率。

　　二是要完善配套设施建设，提高商品房供给的有效性。

　　三是要落实户籍制度改革方案，将住房保障和住房支持政策覆盖到全体常住人口。

　　四是加大就业机会创造的力度，毕竟人们买房子的目的只是休养生息，没有工作、没有收入来源，光有住房是没有意义的。

　　农民工购房潜力很大

　　农民工市民化对房地产市场的影响究竟有多大？释放这部分人群的需求，还需要哪些配套措施的出台和落实？

　　柴强：我国目前的城镇化率为55%，距离80%左右的饱和水平还有相当距离，说明农民工进城购房潜力还很大。要将这部分潜力充分释放出来，就应该鼓励和引导农民工参加住房公积金，从而使其可以享受到优惠利率的公积金贷款。

　　刘洪玉：农民工的市民化，短期内还看不出有较大影响，但从中长期来看，会对稳定房地产市场需求，尤其是三四线城市的房地产市场需求，起到重要支持作用。除了落实户籍改革方案、改革住房制度以外，原有农村土地承包经营权和宅基地的流转，发挥其财产功能也非常必要。

　　当然，如果农村宅基地还是仅仅在农村集体组织成员之间流转，农村宅基地流转的财富效应就会非常有限，对其进城的财务支持作用也会非常有限。

　　朱中一：农民工市民化对房地产市场的影响是比较大的。我国房地产市场经过近30年的发展，住房供求关系总体平衡，一些城市甚至出现了过剩。但对于进城务工人员而言，对他们住房问题的解决才刚刚开始，这部分人群总量有2亿多人，把这些需求释放出来，对房地产行业而言是又一重要发展机遇。

　　当前，我国房地产市场存在分化和不平衡。大城市供不应求，一些中小城市供给过剩。农民工的住房存在“两个老鼠洞”问题，走出农村去“打工”，家里的房子空荡荡，老鼠进进出出；走进城市买不起房只能住城中村、地下室，居住环境依然较差，老鼠仍然进进出出。

　　要解决“两个老鼠洞”问题也要从上述两方面着手。在城市这一头，要完善针对农民工的就业、基本公共服务、养老等政策措施的出台和落实，让进城务工的农民工放心购房；农村这一头，允许进城农民工将原来的宅基地、承包地和住房依法流转，比如出租或者抵押贷款，从而提高他们在城市中的购房与租房能力。

　　与新型城镇化协调发展

　　主持人：未来房地产行业发展将迎来哪些转变？房地产市场还应完善哪些政策？房地产在宏观经济中的地位和作用将有哪些改变？

　　朱中一：房地产势必将从过去快速发展转向平稳发展。当然一些库存量大的三四线城市实现平稳发展还需要努力。

　　从结构上看，商品房将从过去以销售为主向购租并存转变；存量房的数量将大于新建的商品房数量；保障房将从过去实物保障为主向公租房保障为主转变；住宅类商品房与非住宅将共同发展。

　　当前，改革在不断深化。房地产行业的改革核心在于土地供应。应将增加城镇建设用地与吸纳农业转移人口数量挂钩，探索已进城落户农民工将宅基地和房产依法有偿转让。同时，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩制度。

　　未来，房地产行业的核心机遇在于房地产要与新型城镇化协调发展，其重点是房地产要与人们消费升级的节奏相适应。同时，还要与旅游、养老等相关产业的发展相协调。

　　柴强：房地产市场和房地产业的转型主要表现在以下五个方面：一是从卖方市场为主，转向买方市场为主。

　　二是从房价单向快速上涨为主，转向房价上下双向波动中上升趋势为主。

　　三是从新建商品房市场为主，转向存量房市场为主。从发达国家和地区房地产市场状况看，这也是未来发展的必然趋势。如2012年至2014年美国新住房买卖数量占所有住房买卖数量的7.3%、7.8%、8.1%，即住房交易中90%以上是存量住房。

　　四是从房地产买卖为主，转向买卖与租赁并重。从发达国家和地区来看，自有住房和通过租赁解决居住人群的比例为6：4，例如德国的租赁住房比例就高达57%。

　　五是从房地产开发为主，转向房地产投资、证券化和专业服务为主。

　　目前房地产开发过程中产能过剩的问题依然严重，要想解决这一问题，就需要供给侧结构性改革。为改善居住条件，人们需要环境好、密度低、环保、节能的高品质住宅。因此，要适当放开低密度住宅的开发建设、放开户型限制，对某些土地的用途管制应引入负面清单制度，让开发企业去发现土地的最佳利用方式，提高房地产企业的投资积极性。

　　随着我国房地产市场的不断成熟，除了常规的房地产开发，房地产业在房屋更新改造、修缮维护、房地产投资、房地产专业服务、房地产经纪服务、物业管理等领域也面临更多的新机遇。

　　刘洪玉：当前我国房地产业在GDP中的份额是6%，而西方发达国家普遍达到12%左右，可以发现当前我们看到的“房地产业”并不是房地产业经济活动的全部。比如，我们普遍重视新建住房，但存量住房的维护、维修、更新改造投入严重不足，导致存量住宅的安全健康水平不断下降，适老性、抗震性能、能源利用效率等不能与时俱进。再比如，开发商目前的主要工作是建房子，对房屋空间的优化利用、运行管理和资产管理缺乏基本能力，导致大量房屋空间没有得到充分有效利用，造成资源浪费和收益流失。因此在社区服务、创客空间、青年公寓、老年住宅、设施管理、房地产资产管理等很多方面，新型房地产经济活动还有待我们去探索和开拓。(亢 舒)